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地铁盈利要靠TOD模式，但终究如故看房地产走势

作家｜贾拥民

平衡相关所学术参谋人，浙江大学跨学科中心特约相关员

前段时间，北京、上海、深圳、广州等32个城市的地铁公司公布了2022年年度呈报与审计呈报，东谈主们发现，如果扣除政府补贴，那么在这32个城市中，唯独武汉、深圳、济南、上海和常州这5个城市的地铁是有盈利的，其余27个皆失掉。

许多东谈主对这个音书深感吃惊：地铁每天皆那么多东谈主乘坐，为什么还会失掉呢？

其实不应该太过吃惊的，因为前两年公布的情况也差未几。2021年表现了地铁运营数据的24个城市，扣除政府补贴后，唯独深圳、武汉、南昌、济南和广州5个城市利润为正，其余19个均为失掉。2020年表现了地铁运营数据的22个城市，也唯独深圳、武汉等7个城市在扣除政府补贴后利润为正，其余15个城市均为失掉。

从2022年的情况来看，盈利最高的是武汉地铁，全年净利润15.7亿元，其中政府扶植0.87亿元。其次是深圳地铁，净利润10.42亿元，其中政府扶植5.3亿元。

杭州地铁和重庆地铁的失掉皆跨越了80亿，成皆地铁则失掉55亿元，其他城市也皆处于失掉景象。

因此，中国各个城市的地铁基本上是依靠财政补贴的输血来保管运营的。

事实上，其他国度的地铁也大多是失掉的。举例，好意思国纽约地铁每年的失掉额高达2至4亿好意思元，韩国首尔地铁每年的失掉折算成东谈主民币约莫为5.5亿元，印度德里地铁公司每天约莫失掉9300万卢比(约合868万元东谈主民币)。另外，在2000-2010年间，伦敦地铁的累计净失掉达到了12亿英镑。中国大陆地区以外，似乎唯独日本东京和中国香港的地铁是盈利的。

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地铁亏钱“理所天然”

靠卖票赚不了钱

出现失掉，原因九九归原唯唯一个：收入无法笼罩资本。

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地铁的资本大体上不错分为竖立资本、运营资本两大块。

最初，地铁竖立资本极其不菲。在中国，地铁竖立资本包括工程用度、地皮房屋征收赔偿费、谈路疏解费、管线改迁费等。在建酿资本中，利息用度也弗成小视，这是因为地铁的竖立周期很长且投资浩大。

阐述《中国见地报》的报谈，目下中国地铁平均每公里单元造价照旧从前些年的每公里5亿元傍边上升到了7亿-8亿元，一线城市的地铁造价时常跨越每公里10亿元。一个比较极点的例子是上海地铁19号线，线路全长约46.2公里，工程总投资938.89亿元，每公里造价跨越了20亿元。

地铁的竖立资本，在通车后所形成的折旧用度，组成了地铁固定资本的大头。

其次，地铁通车后的运营资本也极端高。运营资本包括东谈主工资本、能耗资本和平日维修资本等，况且这些资本皆可能会跟着时间的推移而上升。举例维修资本，地铁需要按期惊奇和教练，以确保其安全和可靠性；当地铁流程一段时间、干与大修更新期后，维修资本可能会急剧上升。

中国城市轨谈交通协会发布的《城市轨谈交通发展策略与“十四五”发展念念路呈报》融会，2019年世界轨谈交通企业运营资本(不含大修更新)的中位数为每公里1126.15万元/公里，而干与大修更新期的北上广深等地的轨谈交通企业的运营资本，更是跨越了每公里1500万元。

地铁的资本如斯之高，那么收入又如何呢？

地铁公司的收入主要包括两部分，票款收入和“其他副业收入”。地铁公司仅靠票款收入是弗成能赢利的。

业内东谈主士公认，即即是那些大意赢利的城市地铁，也不是靠主营业务，而是靠“副业”和多元化见地，其中最主要的就是“地皮资源斥地收入”。这种模式，就是好多东谈主称誉不已的“TOD模式”(下文胪陈)。

因此，地铁失掉在一定酷爱酷爱上是理所天然的。给定地铁的众人办事定位，政府补贴似乎也无可厚非。

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地铁盈利要靠TOD模式

但终究如故看房地产走势

地铁要想盈利亦然可能的。在这方面，香港、武汉和深圳地铁皆有收效的教养，而组成其盈利基础就是所谓的TOD模式——以众人交通为导向的斥地(transit-oriented development)。

TOD模式最早由好意思国建筑师彼得·卡尔索普提议，其中的“众人交通”原来指火车站、机场、地铁、轻轨等轨谈交通及巴士主线。应用到地铁上，TOD模式的基本理念是以地铁为中枢，高密度地斥地距离车站半径1公里傍边的区域，将其竖立成为具有多功能性的社区，得志住户的居住、职责、失业文娱等多种需求。这种模式不错收场地皮资源的高效利用， 浑源县代月有限公司晋升城市的糊口质地和交通遵循， 于田县三户纸业有限公司同期也不错为地铁系统帅来适当的客流和收入开首。

香港地铁是TOD模式的典范， 通河县利亨食用油有限公司行为全球少数几个谄谀收场盈利的城市地铁公司之一， 祁连县者实标签有限公司香港地铁号称TOD模式的“代言东谈主”。往常40年来，新会区岩新催化剂有限公司除了2020年因新冠疫情封关影响而有所失掉以外，香港地铁一直收场盈利。

2022年，香港地铁归母净利润为98.27亿港元，其中物业发展业务的税后利润就达到了104.8亿港元，因此香港地铁盈利的最大元勋，也不是客运票款收入，而是其物业斥地、租借及管制收入，因此有东谈主称香港地铁其实是一家“从事地铁业务的房地产斥地公司”。

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在国内，深圳、武汉、济南等城市的地铁公司，亦然通过应用了“轨谈+物业”的TOD模式收场盈利的。

2022年，深圳地铁“站城一体化”收入为160.48亿元，占总营收的66.9％；比拟之下，同庚地铁运营收入仅约莫为37亿元，占总营收的15.4％。因此，深圳地铁的客运业务握续失掉，盈利全靠站城斥地收益和投资收益。

又如武汉地铁。武汉地铁将“资源一级斥地收入”和“票款收入”行为我方的主要业务收入。2022年，武汉地铁票款收入为31.27亿元，而资源一级斥地的收入则为53.94亿元。要道是，后者的资本为23.26亿元，净利润为30.68亿元，从而反哺了失掉的客运业务，使得武汉地铁当年归母净利润达到了15.7亿元。

另外，济南、常州等城市，地铁之是以大意收场盈利，靠的皆是TOD模式。

然而，TOD模式也有一个昭着的问题，那就是从另一个角度来说它基本上属于一种特等的房地产斥地模式，即以地铁竖立带动的房地产斥地模式，因此，工作站应用TOD模式时极端依赖于所在城市的房地产市集走势。

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如果所在城市的房地产市集很活跃并呈上扬趋势，这种模式的上风就很昭着。但这种依赖是一把双刃剑。房地产市集一朝步入残障，那么这种模式的后果就会大打扣头。这种情况在深圳照旧看到一些头绪了。2022年，深圳地铁虽然保握盈利，然而与上一年比拟净利润缩水了七成以上，原因昭彰与房地产市集走势分不开。

况且，TOD模式的前提是有政府的政策解救与广漠优质待斥地资源，然而国内许多城市随机具备这种条款。

更要道的是，TOD模式之是以大意收效，也许是因为行为基础形状＋房地产的一种供给相貌，它在一定酷爱酷爱上大意自动创造需求；然而这种能力可能会随时间的推移因风物不同而变化。

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建好了就有需求？

目下是看到了需求才敢建

虽然有一些城市修建地铁照实是为了处理“交通困难”，然而了解中国国情的东谈主皆很明晰，在大多数城市，遴荐地铁，而不遴荐公交车，以及大地的电车或轻轨，主若是因为东谈主们但愿，地铁不但能带来新东谈主口、产业，还能带动地价飞腾。

是的，地铁诚然大意给东谈主们的平日出行带来便利，然而更费事的考量是，地铁大意拉升所在地区的房地产价钱，从而带动沿线的地皮、房屋增值，招引东谈主口和产业干与，以此促进本区域的经济发展。是以哪怕是举债，所在政府也有很强的能源去修建地铁，因为地皮收入最终会流回政府的口袋。

有学者也曾论证过中国政府化身“基建狂魔”的合感性。最初，有公益性质的基础形状形状，很大一部分呈报体目下社会层面，即形状自己可能不赢利，然而它大意晋升形状所在地区的竞争力和糊口品性，活跃地区经济，增多地区税收，天然，这种社会呈报最荟萃的体现就是地价的飞腾了。

其次，在中国经济产能填塞、需求不及的配景下，政府(哪怕是通过举债)进行基础形状投资，也不一定会“挤出”民间需求，反而不错通过乘数效应灵验“拥入”民间需求，从而有意于经济增长，这至少详情不比凯恩斯所说的“雇东谈主挖坑”差。

从这个角度来看，地铁的TOD模式，不错说是一种超越完竣的相貌，因为它将基础形状竖立和房地产斥地平直结合到了沿路，因而最能发挥中国“以地皮求发展”的经济增长模式的威力。

事实上，在中国城镇化的早期和中期阶段，同期亦然东谈主口红利岑岭期和购房岑岭期，当时的大城市只须把屋子建好了、配套稍稍搞一下就会有东谈主来，根底毋庸回首建好之后的事情。因此，政府散漫对基础形状进行补贴，因为马上就会有东谈主来接着投钱，拉动经济增长。

然而，其后的情况变得不相似了。目下，东谈主口流出地区住房昭着填塞了，粗浅膨大即可得回高速增长的旧模式不再适用了。

况且各地皆运转“抢东谈主”了，因为风物在很猛进度上照旧从原来的只须有基建、有屋子就会有东谈主来，变成了要先有东谈主来，才敢投钱去搞基建、建屋子。

在这种情况下，地铁与大地公交比拟就有一个很大的上风。地铁的TOD模式，不错将轨谈交通与“新商圈”斥地或皆市圈竖立结合起来，发挥地铁输送快速、准时和量大的优点，让东谈主口和资源更好地贯串、汇注，从而创造出对房地产、生意办事的新需求，拉动经济发展。(另一个上风是，在财政有压力时，想要停驶部分公交车，以“优化线路”的口头就不错了；然而要停开一条地铁线路，可就可贵多了。)

以往对房地产的需求，是“老需求”，而地铁TOD在一定进度上不错创造出对房地产的新需求。在这个酷爱酷爱上，是供给创造了新需求，如果莫得地铁、莫得地铁上新盖的楼房，破钞者不一定能清爽地意志到我方有这种需求。与以前的地铁竖立和运营模式比拟，这是一种革命。这种大意创造需求的革命天然是专门念念的，不仅不错带动现时投资需乞降破钞需求，又不错增强改日的供给能力。

美联储经济褐皮书表示，随着新冠疫情的影响逐渐消退，美国经济在9月与10月以“适度至温和”的速度成长，短期经济活动前景依旧乐观，但物价仍受供应链影响而上涨。总体而言，短期经济活动前景依旧乐观，但部分地区指出不确定性增加，而且比起前几个月偏向审慎乐观。

下调预测后，国际货币基金组织亚太部门主任Changyong Rhee表示：“亚洲疫苗接种较为缓慢，是拖累今年成长动能的主因之一。对中国的基本假设，反映房地产投资融资紧缩的影响，房地产在中国经济和金融体系扮演吃重的角色，我们正密切关注情势发展和风险。”

因此，地铁TOD模式，可能不仅对地铁自己的发展专门念念，对咱们念念考不同于“老房地产时期”的新址地产模式也可能专门念念。举例，行为地铁上盖物业的屋子，是络续全部建成豪宅、准豪宅呢？如故不错有计划在保证有区隔的前提下部分用作保险性住房？地铁通勤，再加保险性住房这种组合，也许不错提高中下阶级东谈主士向精粹动的契机。

然而，从另一个角度来看，地铁TOD模式的兴起，自己亦然一个干证：建好了就有需求的时期，可能果然照旧室迩人遐了。

本文系和讯挑剔部特约原创稿件，仅代表作家态度。

剪辑｜刘军

(牵累剪辑：宋政 HN002) 工作站

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